Покупка квартиры – важное событие. Покупка новой квартиры – это событие ключевое, как правило, бывает раз в жизни. Суммы фигурируют внушительные, поэтому можно понять стремление сэкономить. Главное, чтобы экономия была не в ущерб безопасности и гарантий наших прав.
Одним из способов сомнительной экономии можно назвать подмену эскроу-счетов на заключение договоров займа. К сожалению, в нашем регионе, в том числе, в Коврове всё ещё есть прецеденты.
Читайте новости и статьи в нашем ТГ-канале GorodKovrov. Подписывайтесь!
Проблема во Владимирской области настолько серьёзна, что озаботились региональные власти и СМИ. Наш интернет-журнал тоже включился в региональный информационный проект. Первым материалом цикла стала статья «Заключая договор займа на новостройку, вы рискуете потерять и деньги, и квартиру».
В качестве продолжения темы предлагаем интервью с юрисконсультом Татьяной Ходаковой.
Татьяна Юрьевна, сейчас по всей стране ведется активная борьба с договорами займа на квартиры в новостройках, которые некоторые застройщики используют в обход федерального закона о долевом строительстве, чтобы получить деньги покупателей…
Проблема существует. Эта мошенническая схема лишает покупателя всех гарантий. Средства покупателя не поступают на безопасный застрахованный эскроу-счет, а попадает в руки застройщика напрямую. При обнаружении таких прецедентов застройщика ждет штраф в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей. Это прямое нарушение закона 214-ФЗ.
Деятельность застройщиков с обязательным использованием эскроу-счетом утверждена довольно давно. Казалось бы, все уже должны перейти в рамки правового поля. Как вы считаете, что побуждает застройщика всё-таки обходить закон? И что вселяет надежду остаться безнаказанным?
Дело в том, что раньше застройщики получали деньги дольщиков напрямую. Они могли распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь, по новому закону, дольщики переводят деньги на эскроу-счет. Застройщик получает их только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, строить он должен либо на собственные средства, либо на деньги банка, взятые в кредит. Потому-то застройщики и придумали такую хитрую схему. Вместо договора долевого участия они заключают с покупателями договоры займа или предварительные договоры и получают от них деньги напрямую. И тут уже никаких гарантий у клиента не остается, ведь он фактически не является даже дольщиком. Чтобы клиент согласился на такую схему, застройщики часто предлагают купить квартиру по цене значительно ниже рынка. Только сами подумайте, как за эти деньги застройщик потом собирается построить дом? Их хватит? Не исключено, что деньги пойдут вообще на другие нужды. Тогда дом заведомо становится проблемным.
Бывает и такое, что клиент уверен, что подписывает договор долевого участия, а на деле – это договор займа и чаще всего такие аферы проворачивают недобросовестные риэлторы. Поэтому всегда тщательно проверяйте, что вы подписываете.
Судебная практика дел, связанных с договорами займа в обход эскроу-счетов, уже довольно обширна. Есть немало громких процессов. Например, так называемый «случай семьи Каланчевых». Ещё в 2007 году они заключили с ООО «Галс» предварительный договор. Заказчик обязался зарегистрировать с ними соглашение об участии в долевом строительстве после того, как оформит права на землю. В документе было указано расположение, метраж и номер квартиры, которая полагалась покупателям. В том же году место застройщика заняло ЗАО «76 квартал», с которым Каланчевы подписали предварительный договор на аналогичных условиях. Стоимость квартиры определили в 1,7 млн руб. Тогда же Мария Каланчева по бумагам «выдала» «76 кварталу» беспроцентный заем на 1,7 млн руб. для «уставной деятельности» до 1 декабря 2008 года. Это же был и срок заключения основного договора.
Но ждать жилье пришлось дольше. В 2012 году многоэтажку, которую строил «Галс», внесли в перечень проблемных объектов Самарской области. В 2013-м провели конкурс на достройку, в котором победило ООО «Воля». А региональные власти занялись перечнем обманутых дольщиков. Туда захотели включиться и Каланчевы. Но в 2019 году чиновники сообщили им, что не хватает документа об оплате по предварительному договору или решения суда, который бы подтвердил перечисление денег.
Каланчевой пришлось судиться. Она подала иск на министерство финансов Самарской области и «Волю», чтобы установить факты участия в долевом строительстве, оплаты, а также признать право на квартиру. Истица обращала внимание, что перечислила деньги застройщику по договору займа.
Сегодня права участников долевого строительства защищены гораздо лучше, чем даже лет пять назад…
На данный момент создана Единая информационная система жилищного строительства, размещенная на официальном сайте наш.дом.рф. В ней собраны в одном месте полные и актуальные данные обо всех новостройках, строительство которых осуществляется по 214 ФЗ, о застройщиках, их документах, ходе строительства и т.д. Здесь же есть Единый реестр проблемных объектов. Сведения в систему направляют не только застройщики (это их обязанность), но и различные органы государственной власти.
Если же все «срослось», но застройщик затягивает со сдачей дома, он по закону должен выплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Мои знакомые просили меня помочь в такой ситуации. В первом случае все решилось без суда, сошлись на сумме, устраивавшей покупателя и застройщика. Во втором – по суду застройщику пришлось выплатить приличную компенсацию.
Стоит понимать, что ни договор займа, ни договор предварительного бронирования не дают вам прав на квартиру, как это делает договор долевого участия.
Известны ли Вам случаи заключения договоров займа в Коврове? И, кстати, хотелось бы от Вас услышать оценку и мнение о таких договорах применительно к покупке жилья. Какие риски?
Далеко не все застройщики применяют какие-то мутные схемы, многие являются добросовестными и работают законно, но о случаях заключения договоров займа в Коврове я слышала. Какие риски? Договор займа – это договор, по которому одна сторона дает другой деньги в долг (под проценты или без), даже если заемщик обязуется вернуть долг жильем. Поэтому ответственность по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для заемщика не наступит. Вернуть свои деньги будет очень сложно. Если даже преступника найдут и суд вынесет решение в пользу займодавца, а у «застройщика» нет имущества или средств на счетах, исполнительный лист будет лежать мертвым грузом.
С учётом Вашего немалого опыта работы, взялись ли бы Вы поддерживать в суде дело такого “обманутого заёмщика”? Насколько благоприятна перспектива доказать в суде свою правоту?
Теоретически у обманутого покупателя (точнее, заемщика) есть все шансы выиграть суд и получить решение о возврате денег по договору займа. Плюс проценты за пользование чужими средствами. Но он же хотел квартиру… Поддерживать дело в суде я не могу, так как не веду частную практику. Помогаю родственникам и знакомым, если обращаются за советом.
На что надо обратить внимание при беседе с риэлтором или застройщиком при покупке квартиры в новостройке? Какие могут быть «тревожные звоночки»? Когда следует насторожиться?
Прежде чем выбирать квартиру, посмотрите данные о застройщике на сайте наш.дом.рф. Внимательно почитайте договор. Помните: при заключении договора с застройщиком никто не потребует с вас наличку. Возможна только безналичная оплата на эскроу-счет после регистрации ДДУ в Росреестре. Такая схема защищает дольщиков от двойных продаж: если на объект уже имеется зарегистрированный ДДУ, в регистрации второго договора откажут. А вообще лучше проконсультироваться с юристом до подписания договора. В большинстве случаев это экономит средства, время и силы в дальнейшем.
